info@cw-ibiza.de +34 692 807 756 +34 871 030 774 +34 604 101 816
Búsqueda Rápida
Categoría
Precio Max
Zona
Búsqueda del Mapa
Suche nach Karte San Jose Ibiza Santa Eulalia Sant Joan San Antonio

¿Quieres comprar o vender una propiedad en Ibiza o Formentera?

Entonces definitivamente debería leer este informe de la asesora fiscal Kathrin Thedens.

¿Quiere comprar o vender una propiedad en Ibiza o Formentera?

Por ignorancia, las partes contratantes siguen cometiendo graves errores al comprar una propiedad en España. A menudo escuchan a los asesores equivocados o se abstienen de razones de costo en el asesoramiento profesional. Reenviado: Cada compra se regula de forma diferente. En este sentido, siempre depende de una consulta en cada caso y no de cómo tal vez con conocidos o amigos, el acuerdo se llevó a cabo.

Por lo tanto, a continuación se presentan los puntos principales que deben considerarse en general, sin conocer las circunstancias específicas de cada caso:

1. Acuerdo entre las partes contratantes y el establecimiento de una base contractual entre las partes
Si se ha descubierto la propiedad deseada y los compradores y vendedores están de acuerdo con el precio de compra, las partes contratantes deben considerar cómo se debe llevar a cabo la liquidación. Cada parte debe encontrar el acuerdo más favorable para ellos, especialmente con respecto a los aspectos fiscales de la compra. El consejo de un abogado debe obtenerse con la ayuda de un asesor fiscal. ¡Cuidado con los acuerdos apresurados en la compra de la propiedad o incluso en la firma del contrato!

2. La revisión del objeto contractual y los datos de los contratistas y propietarios

    El vendedor debe entregar al comprador los siguientes documentos del inmueble:
  • El último recibo del impuesto a la propiedad,
  • La copia de la escritura de Escrituras,
  • La declaración de construcción y la licencia de construcción,
  • Las garantías y aceptación de la construcción,
  • El certificado de habitabilidad,
  • La confirmación del ayuntamiento de que no hay infracción de la construcción, así como La inmobiliaria costera un certificado de "Demarcación de costas en Islas Baleares".

Con estos documentos puede hacer la revisión necesaria de la propiedad.

A) El primer paso es inspeccionar el registro de tierras y el catastro de la propiedad en cuestión. El registro de la propiedad describe la propiedad, los gravámenes y los componentes de la propiedad.

A menudo sucede que las entradas en el registro de la propiedad no corresponden al estado actual de los datos de bienes raíces o catastrales. Para ahorrar impuestos, los casos de sucesión no pueden ser regulados. El propietario fallecido todavía está registrado en el registro de tierras correspondiente. La transferencia notarial de la propiedad al comprador solo puede tener lugar cuando los herederos están registrados en el registro de tierras como los propietarios actuales. Porque tienen que firmar el acta notarial.

B) También es concebible que en el registro de la propiedad como propietario de una propiedad estén registrados los cónyuges divorciados por largo tiempo. Luego se debe garantizar que ambos firmen la escritura de venta notariada o la propiedad se transfirió a uno de los cónyuges, que luego firma la escritura de venta.

C) No pocas veces, se han realizado conversiones o adiciones a la propiedad. O se han agregado nuevos componentes, como una piscina, sin que estos cambios se registren en el registro de la propiedad. Luego, el posible comprador debe asegurarse de que el vendedor primero legalice los cambios estructurales a la propiedad y solo luego realice la transferencia notarial de la propiedad al comprador. Debe garantizarse que exista un certificado válido de hábitat (cedúla de habitabilidad) de la propiedad o que el comprador pueda obtenerlo fácilmente. Debido a que cada vez es más frecuente que el registro de la propiedad sin este certificado, la compra de bienes raíces no se ingrese completamente en el registro de la propiedad.

D) Es más dramático si la casa no existe en el registro de la propiedad. En este caso, debe asegurarse con la ayuda de un abogado que la casa esté inscrita en el registro de tierras con una nueva declaración notarial (Escritura Pública de Declaración de Obra Nueva). Después de todo, el adquirente desea adquirir una propiedad acumulada que se describe correctamente en el registro de la propiedad y no solo una propiedad sin desarrollar.

E) Más a menudo sucede que el tamaño real de la parcela no corresponde a las dimensiones ingresadas en el registro de tierras. Aquí depende del caso individual, si es aconsejable registrar según el procedimiento de "expediente de dominio" el tamaño real de la parcela en el registro de tierras. Si, dado el desarrollo planificado de la propiedad, los metros cuadrados ingresados ​​en el registro de la propiedad son insuficientes, aunque la tierra es más grande, no se puede evitar la corrección del registro de la propiedad.

F) La propiedad debe ser transferida al comprador de forma gratuita. Los derechos residenciales y de alquiler, las hipotecas y los gravámenes con los que aún se pueden gravar los bienes inmuebles deben eliminarse cuando se firma el documento notarial.

G) También es esencial verificar si existen derechos de preferencia o restricciones de venta, por ejemplo, la Ley de Costas de España. Hay casos en los que la propiedad de bienes inmuebles ubicados directamente en la costa no se puede vender, pero el vendedor solo puede otorgar un derecho de treinta años para usar la propiedad.

H) Para los compradores potenciales que no son miembros de la Unión Europea, es necesario verificar si tienen que solicitar una licencia militar para el comprador. Existe un acuerdo entre Suiza y España que equipara a los ciudadanos suizos con los de la UE en caso de una compra de bienes raíces. Por ejemplo, en el caso de un estadounidense que desea comprar una propiedad en un área rural (zona rústica) de las Islas Baleares, es inevitable un proceso de aprobación militar que lleve mucho tiempo. Las Islas Baleares forman parte del territorio militar de España y aún están sujetas a restricciones legales por parte de las autoridades militares españolas. La salida legal es el establecimiento de una empresa española, como una SL (sociedad limitada), que luego puede realizar la compra de bienes raíces sin los procedimientos de aprobación militar.

I) Debe asegurarse que todas las partes contratantes tengan un número de impuesto español y una tarjeta de identidad válida, de modo que nada se interponga en la certificación notarial. La Embajada española y los consulados españoles necesitan casi tres meses para emitir este número de impuesto (el llamado número NIE).

3. Determinación contractual de la fecha de la compra notarial, el flujo de pago y los términos de pago de la compra de bienes raíces.
Esto debería estar bien planeado. Los pagos deben ser documentados y cronometrados, ya que son una parte esencial del futuro contrato notarial. El notario está obligado a incluir todos los pagos, incluido el depósito de la escritura notarial, por lo que se deben evitar los pagos en efectivo. Además, los vendedores y compradores deben tener en claro sus obligaciones fiscales y los costos del contrato antes de firmar un contrato.

4. Determinación contractual de los costos a cargo del comprador y el vendedor.
Tras la firma de la escritura notarial, las llaves se entregan y se realiza la transferencia de la propiedad sin carga. Por lo tanto, el contratista determina quién será responsable de los costos y obligaciones tributarias antes y después de la designación del notario. El vendedor, por ejemplo, tiene que proporcionar la firma notarial para los documentos de pago de las tarifas de la comunidad, así como las tarifas de la comunidad y eliminar todas las cargas existentes en el registro de tierras a su cargo.

Solo después de revisar los puntos anteriores, puede y debe un reglamento contractual, que es legalmente vinculante para ambas partes, sobre la compra a través de un contrato preliminar (contrato de arras), un contrato privado (contrato de compraventa) o un contrato de opción (contrato de opción de compra), dependiendo de la situación actual, para ser firmado por las partes contratantes.

Una advertencia más: los errores en la compra o venta de una propiedad pueden ser muy costosos para ambas partes. Por lo tanto: asegúrese de obtener asesoramiento de una fuente competente!

Quelle https://www.ibiza-heute.de/augen-auf-beim-immokauf/